一個開發商，究竟可以對城市的面貌產生多大的影響？綠城集團董事長宋衛平曾以園區服務為例，這樣闡述：綠城的園區服務就像一粒火種，將帶來整個城市的生活質量和生活環境的改善，影響每一個人的表情，影響每一個人的愛心；相信過了幾代人之后，它會融入每一個人的文明素養。

在他的眼里，房子是生活得以展開的容器。他從來不認為，房屋建設完畢意味著開發商使命的完結，一切才剛剛開始。

眼下，綠城正在全國范圍內建設小鎮。從青島理想之城到海南清水灣，包括浙江舟山綠城長峙島項目，這些項目動輒是三五千畝的規模。2013年9月底，在綠城中秋媒體懇談會上，宋衛平和眾人分享他的看法："小鎮嚴格意義上是個生活社區，小鎮里面的所有生活，也是文化的一種。小鎮生活豐富多彩、充滿趣味而且自在。"

宋衛平思考的是，社區能不能延續人居文化。"考慮到中國現在的社會文化缺失，社區應該擔負起新的城市文化和現代文化的構建者的重要角色。社區是文化孕育的一種溫床，是一種對社會的推動，哪怕是用商業模式來引領人們的生活品質，使生活的內容變得更具人性，更以人為本，更和諧。"他說。

走向未來的轉折之處在于，從造房子變為引領生活和塑造生活。在這種理念的引導下，才可能會造出有國際水準的房子。

推己及人的"學院式養老"

1957年出生的宋衛平即將邁入花甲之年。他在接受本報記者專訪時表達出一定要做成養老地產的強烈愿望。如果時光無情地催人老去，他希望老年人能過上有尊嚴的生活。

"我們發現一個最簡單的事實：房子使用頻率最高、使用時間最長的是老年人。任何一個大規模的、幾個平方公里的開發，把老年人伺候好了才是關鍵，因為中年人忙于工作，小孩子要上學，只有老年人最清閑，所以他們待在園區的時間最多。"宋衛平說。

綠城先于其它企業開展了養老地產的探索。嘗試首先在浙江烏鎮開始。被命名為綠城烏鎮雅園的項目，總建筑面積約60萬平方米。從項目規劃到建筑形式和室內裝修設計，都有為老年人考量的細節。但最特別之處在于綠城提出的學院式養老的生活方式。

怎樣做好養老事業，綠城曾有過一段時間的摸索，最早起源于浙江臨平的綠城藍庭項目。當時綠城在園區內獨辟一幢樓做老年公寓，2010年老年公寓開始投入使用。

正是這座老年公寓讓宋衛平對養老地產有了反思，在當年的一次考察中，宋衛平發現居住其中的老年人毫無精神寄托，每天吃飯、睡覺、看電視、看報紙，余生都是被消磨掉的。

在接下來的一年里，綠城開始研究和摸索，包括業主訪談、學習資料以及國內外考察，以期找到一種讓人覺得充滿幸福感的老年生活方式。最終發現有一個平衡點會是老少皆宜的————校園生活，每個人人生中最有回憶也是最難回去的時光。

2011年1月，學院式養老的平臺————綠城頤樂教育公司成立，自成立以來，已陸續在十幾個城市的綠城社區里開設了29所頤樂學院校區，在讀學員已有數千人。

"學院式養老"是宋衛平改變國人養老習慣的產品，在對綠城養老地產未來的描述中，宋衛平曾這樣說過："我現在對綠城‘學院式養老’模式的期望與之類似，就是我們現在開始做，等五十年后，家家都以送老人去養老學院為正常之事，這個社會就變成了另外一個樣子。年輕人看到老人們的快樂狀態也會向往，不再視老年為畏途，反而是一種真正的休息與享受。"

盡管有可能面對虧損，綠城在烏鎮雅園項目中還是修建了3.5萬平方米的頤樂學院。

海豚計劃背后的園區體系

老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。

在綠城集團園區服務事業部經理汪婷婷看來，區別于其他開發商，綠城所提供的服務是覆蓋一個人全生命周期的服務，強調持續性和永久性。

"每當看到有孩子溺水的報道，我都會膽戰心驚，"有一次，綠城董事長宋衛平打量著樓盤里的游泳池，感慨說，"希望這種事情在綠城的園區永遠不要發生。"正是這一愿望，成為"海豚計劃"實施的初衷。

于是，從2009年起，綠城集團利用園區的游泳池資源，在全國范圍內推出教小業主學游泳的"海豚計劃"。"海豚計劃"面向3-18歲的孩子，由綠城聘請老師。迄今為止，接受"海豚計劃"培訓的小業主，接近5萬人次。

汪婷婷介紹說，海豚計劃也成為所有綠城項目的標準配置。"海豚計劃"不僅是一項服務，在其背后，綠城有一整套園區服務體系的支撐。宋衛平對園區服務體系十分看重，他認為綠城的競爭優勢一定是有一半甚至一半以上來自這個系統。

宋衛平曾舉例說："我們這代人百分之八九十以上，都要等到牙疼到忍不住了才會下決心去治療一下。希望通過園區保健服務，使小孩從最開始就能得到世界水平的醫療健康概念的護理。以后住綠城的園區，就像住進一個無微不至的療養院或六星級的賓館，客戶有任何健康或生活方面的問題都能幫忙解決。"

2007年以來，綠城物管公司分別邀約明道咨詢、蓋洛普咨詢、浙工大房地產研究所等機構對業主進行物業服務滿意度和服務需求專項調查。調查發現，綠城業主對物業服務中的保潔、安保等基礎服務內容比較滿意，而更多業主則對家政服務、健康服務、文化服務、生活服務等專業性服務提出訴求。

2009年開始，綠城成立了園區生活服務公司，并逐步開始推廣園區生活服務體系。據了解，該體系由健康服務系統、文化教育服務系統、居家生活服務系統三大子體系組成，根據各項目不同的物業服務費標準、地域、物業類型、檔次風格、目標客群、資源條件等選擇相應的執行模式，對服務內容進行細分或增減。

所謂健康服務方面，綠城服務集團已經累計建立業主健康檔案23萬余份。通過健康檔案了解業主的身體指標、飲食規律、生活習慣及健康需求，提供健康培訓和講座、沙龍等。

文化教育系統覆蓋少兒、中青年和老人，其中包括海豚計劃和頤樂學院。針對少年和中青年的主要是幸福工程系列服務，包括瑜伽健身活動、文藝晚會、乒乓球邀請賽等。

而園區服務既有基礎服務，還有專項服務和特約服務。個性餐飲、禮賓車、汽車4S服務、移民辦理、資產管理、搬遷、代駕、喪葬、法律事務、會計事務、房屋布置，等等，這些都在服務的范圍內。

傳統的物業管理服務的內容主要包括小區的秩序維護、環境衛生、設備設施的維護、維修及保養等，其目標和對象是延長物業的使用壽命。"從先進發達國家的經驗看，物業管理服務發展到一定階段后，將自然向物業全過程服務延展。"中國物業管理協會副會長、綠城物業服務集團有限公司董事長李海榮指出。

為常住業主打造智慧社區

不過，據內部人士透露，有完美主義情結的宋衛平對于綠城的園區服務體系并不滿意。汪婷婷告訴本報記者，未來綠城的園區服務體系主要將在兩個方面傾注更大的精力。其一是新的商業模式的探索。健康服務體系、少兒服務中心、頤樂學院都需要大量的前期投入，唯有找到更好的運營模式，才可能提供更加持續和長久的服務。其二是，服務配套的使用情況和理想目標之間有差距。綠城的業主大多數是非剛性需求、二次改善甚至是多次改善的業主。項目的入住率成為服務實施的瓶頸。"任何好的物業服務實施都基于人，但即便是入住率不足，服務還是要貫徹的。"汪婷婷說。

而在今年綠城的半年度經營工作會議上，綠城老板宋衛平給各項目布置了一個新課題————云服務。關于云服務，不止一家開發商在探索。除了提供更及時的服務外，各公司視其為降低成本、構建新商業模式的途徑。

據了解，綠城的初步打算是，在項目的前期營造上，讓"云服務平臺"和"智慧社區"的后期運營能有硬件支撐。運營方面的舉措包括升級原有綠城生活服務網成為服務產品展示和訂購平臺、升級原有客戶熱線為服務信息處理中樞、推廣綠城專業服務微信、開發幸福綠城手機APP、發放綠城社區一卡通等。

作者：荊寶潔